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Nützliche Tipps rund um Immobilien und wohnen.

Mit oder ohne Makler
Kauf per Versteigerung
Grunderwerbsteuer einfach senken
Maklerprovision – Gesetzliche Neuregelung
Mietkaution selber verwenden
Grundrisszeichnung nicht vorhanden?

 

 

 

Immobilien-Verkauf, -Kauf, -Suche mit oder ohne Makler?
Grundsätzlich ist zu sagen, dass Sie Ihre Immobilie natürlich auch selber anbieten und verkaufen können. Auch Ihre Wunsch-Immobilie können Sie selber langwierig suchen und erwerben. Ungeachtet der für Sie anfallenden nicht unerheblichen Vermarktungskosten, sparen Sie natürlich ganz oder teilweise die Maklercourtage (Maklerprovision). Aber bedenken Sie, dass es dabei auch einige Fallstricke und Risiken sowie gesetzliche Vorschriften gibt, die Sie vielleicht nicht kennen.  Oder wissen Sie, welche Auskünfte Sie von welchen Behörden für den Verkauf benötigen? Kaum jemand weiß, dass z.B. auch Auskünfte vom Baulastenverzeichnis und Lastenausgleichsamt benötigt werden. Außerdem zeigt die Statistik, dass der Eigenverkauf einer Immobilie in der Regel 50 bis 100% länger dauert, als über einen Profi, der Sie unterstützt. Mit einem Profi ist der Verkaufs- oder Kaufpreis in der Regel für Verkäufer und Käufer auch deutlich vorteilhafter.

Wenn Ihnen eine sichere und schnellere Umsetzung Ihres Vorhabens wichtig sind, dann sollten Sie einen Profi heranziehen, der Sie bei Ihrem Vorhaben tatkräftig unterstützt und Ihnen die Arbeit abnimmt, auch, wenn das nicht kostenlos ist. Aber auch in dieser Hinsicht sind Sie hier richtig, denn die DeGiMa-Konditionen liegen mit 1,95 % (einschl. gesetzlicher MwSt) weit unter den üblichen Sätzen. Denn üblich sind in Deutschland zur Zeit ca. 5 bis 6 %. Trotzdem erhalten Sie bei DeGiMa die vollen Serviceleistungen.

Degima Immobilienmakler Harz

Immobilienkauf per Versteigerung?
Diese Art des Immobilienerwerbs hat ohne Frage seinen Reiz, denn z.B. Zwangsversteigerungen bieten die Chance, die Immobilie für nur 70 oder 50 % des Verkehrswertes zu erstehen.

Aber besonders hierbei gibt es ein paar Tücken oder Fallstricke. Bei einer Zwangsversteigerung kaufen Sie die Immobilie wie besehen! Es gibt keinerlei Gewährleistung etc. Sie sind also gezwungen, die Immobilie selber auf Herz und Nieren zu prüfen oder prüfen zu lassen. Sie brauchen also mindestens den Grundbuchauszug, den Liegenschaftsplan und Auskünfte vom zuständigen Bauamt, sonst wissen Sie nicht, ob vielleicht im nächsten Jahr genau dort z.B. eine Autobahn gebaut werden soll. Lassen Sie sich auch das üblicherweise beim Gericht vorliegende Gutachten zeigen.

Hier sollten Sie darauf achten, ob der Gutachter die Immobilie auch von innen begutachten konnte, was häufig nicht der Fall ist. – Wenn nicht, dann müssen Sie es selber unternehmen.  Hierbei kann es vorkommen, dass der derzeitige Eigentümer Sie nicht ins Haus lässt. Denn in der Regel ist er nicht erfreut, es läuft gegen Ihn ja eine Zwangsmaßnahme, wodurch er sein Haus verliert. Und jetzt kommen Sie und wollen sich in seinem Heim breit machen. … Das stößt vielfach nicht auf Freundlichkeit, wogegen Sie keine Handhabe haben. Sie können den Zutritt nicht erzwingen. Sollten Sie also keine Gelegenheit haben, das Objekt von innen zu sehen, dann sollten Sie die Finger davon lassen oder zumindest einige (vielleicht kostenträchtige) Überraschungen einkalkulieren. Denn leider lässt der äußere Eindruck häufig keinen Rückschluss auf das Innere zu. Sie sollten sich auch die Mühe machen und aufs Dach steigen. Denn nur dort können Sie erkennen, ob es noch die nächsten 20 Jahre durchhalten wird oder ob die Dachpfannen schon porös sind. In diesem Zusammenhang sollten Sie auch den Dachboden und evtl. Keller sorgfältig in Augenschein nehmen und auf Feuchtstellen bzw. Verfärbungen, die darauf schließen lassen, achten. Wenn Sie auf der sicheren Seite sein wollen, dann nehmen Sie zur Besichtigung einen Bausachverständigen mit, auch wenn dieser ein paar hundert kostet. Immer noch besser, als einige tausender (oder gar zehntausender) für spätere Überraschungen.

Selbstverständlich können Sie auch uns beauftragen, Sie bei einer Objektbesichtigung zu begleiten. Auch, wenn wir keine Bausachverständigen sind, haben wir jedoch unsere Erfahrungswerte oder wir besorgen Ihnen einen Sachverständigen.

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Grunderwerbsteuer einfach senken
Neben anderen, hier zwei allgemein gültige Tricks, um die recht hohe Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5% und 6,5%, je nach Bundesland) deutlich zu senken:

Tipp 1 – Kauf von Bestandsimmobilien
Die Grunderwerbsteuer wird vom Kaufpreis der Immobilie berechnet. Zur Immobilie gehören alle fest mit dem Gebäude verbundene Sachen und Gegenstände. So gehört ein fest eingebauter Wandschrank oder fest verlegter Fußbodenbelag mit zur Immobilie.
Wenn Sie aber bewegliche Sachen (z.B. Möbel, Regale, Gardinen, Werkzeuge, Gartengeräte etc.) mit übernehmen, dann erstellen Sie eine Liste dieser Dinge mit einer geschätzten Zeitwertangabe. Diese Liste übergeben Sie dem Notar, damit der Wert dieser Gegenstände aus dem Immobilienpreis herausgerechnet wird. Jetzt zahlen Sie die Grunderwerbsteuer nur auf den reinen Immobilienkaufpreis und nicht auch für die beweglichen Sachen.

Tipp 2 – Kauf einer Eigentumswohnung
Auch hierbei gilt Tipp 1, aber zusätzlich erwerben Sie beim Kauf einer ETW auch einen Anteil an den bereits gebildeten Instandhaltungsrücklagen der Eigentümergemeinschaft. Auch dieser Anteil gehört nicht in den zu versteuernden Kaufpreis und sollte herausgerechnet werden. Auch diesen Betrag sollte der Notar im Kaufvertrag aufnehmen und den Immobilienwert entsprechend verringern.

So einfach sparen Sie für jede 1.000 €, die der Kaufpreis verringert werden kann je nach Bundesland 35 bis 65 € Grunderwerbsteuer, für die Sie selber sicherlich eine bessere Verwendung haben.

Grunderwerbsteuer nach Bundesländern

Bundesland Grunderwerbsteuersatz
(Stand: März 2020)
Grunderwerbsteuer bei 300.000 Euro Kaufpreis
Baden-Württemberg 5 % 15.000 €
Bayern 3,5 % 10.500 €
Berlin 6 % 18.000 €
Brandenburg 6,5 %
19.500 €
Bremen 5 %
15.000 €
Hamburg 4,5 %
13.500 €
Hessen 6 %
18.000 €
Mecklenburg-Vorpommern 6 %
18.000 €
Niedersachsen 5 %
15.000 €
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
19.500 €
Rheinland-Pfalz 5 %
15.000 €
Saarland 6,5 %
19.500 €
Sachsen 3,5 %
10.500 €
Sachsen-Anhalt 5 %
15.000 €
Schleswig-Holstein 6,5 %
19.500 €
Thüringen 6,5 %
19.500 €

Degima Immobilienmakler HarzMaklerprovision – Gesetzliche Neuregelung
Bisher war es üblich, dass Käufer die volle Maklerprovision beim Immobilienerwerb zahlten.
Mit Wirkung vom 23.12.2020 wurde dieses gesetzlich neu geregelt. Das Gesetz sieht vor, dass ab dann das Bestellprinzip (wie bisher auch schon bei Mietwohnraum) gilt, also die Partei, die den Makler bauftragt, die Provision zu zahlen hat, was in der Regel der Verkäufer ist. Allerdings kann die Provision verteilt werden. Beim Verkauf von Wohnimmobilien (Wohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhaushälfte) an Privatpersonen (wenn der Käufer also als Verbraucher handelt) kann die Maklerprovision auf Käufer und Verkäufer gleichmäßig (50:50) verteilt werden. Somit müssen beide Parteien jeweils die Hälfte zahlen, egal, wer den Makler beauftragt hat.

Zu diesem Zweck wird z.B. mit dem Verkäufer ein Maklervertrag geschlossen. Die Käufer werden über den notariellen Kaufvertrag zur Zahlung der halben Maklerprovision verpflichtet (oder mit gesondertem Maklervertrag, was hinsichtlich der Notarkosten günstiger ist).

Laut Meinung des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) gilt dies aber auch, wenn der Käufer zur Kapitalanlage eine vermietete Wohnimmobilie erwirbt.

Diese Neuregelung gilt (wie gesagt) nur beim Verkauf von Wohnungen, Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften an Privatpersonen. Erwirbt eine Firma eine Immobilie (auch Wohnimmobilie z.B. ein Mehrfamilienhaus) so gilt weiterhin die Vertragsfreiheit. Somit kann in so einem Fall weiterhin die Provisionszahlung und -verteilung frei vereinbart werden.

Mit diesem Gesetz sollen Käufer von Wohnimmobilien entlastet und so der Immobilienerwerb gefördert werden.

Aber, liebe Verkäufer, keine Panik. – Auch wenn Sie künftig mit der halben Provision (bei DeGiMa nur 1,95  % einschl. gesetzliche MwSt) zur Kasse gebeten werden, ist das kein Grund zur Panik. – Wenn Ihr Immobilienverkauf über einen Immobilienmakler, also Experten, abgewickelt wird, dann “verdient” der Makler für Sie Ihren Provisionsanteil. Sie erleiden also keinen Verlust.

Und Käufern sei gesagt, dass Sie jetzt nur noch die halbe Maklerprovision zu stemmen haben, was Ihr Budget deutlich entlastet.

Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.


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Mietkaution selber verwenden

Bei einer neu gemieteten Wohnung oder gemietetem Haus ist in der Regel eine Mietkaution, meistens in Höhe von bis zu drei Monatsmieten fällig. Da kommt schnell der eine oder andere Tausender zusammen. Und das gerade, wenn Sie schon erhebliche Kosten für Umzug und vielleicht neue Möbel etc. stemmen müssen.

Fakt ist, dass eine hinterlegte Mietkaution für Sie absolut totes Kapital ist, von dem Sie nichts haben. Wobei Sie es gerade jetzt sehr gut selber verwenden könnten.

Das Zauberwort lautet: Mietkautionsbürgschaft. Mit so einer Bürgschaft müssen Sie keine Kaution beim Vermieter hinterlegen und haben diese zu eigenen Verwendung zur Verfügung. Es ist also für Sie kein totes Kapital mehr. Oder Sie holen sich die bezahlte Kaution wieder zurück!

So eine Mietkautionsbürgschaft wird für ein paar Euro von speziellen Unternehmen (häufig große Versicherungsunternehmen) übernommen und ausgestellt. Wie überall gibt es auch hierbei deutliche Preisunterschiede. Vorsorglich sollten Sie dieses Vorgehen vorab auch mit Ihrem Vermieter absprechen.

Weitere Infos und Vergleichsrechner finden Sie hier.

 


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Grundrisszeichnungen nicht vorhanden?

Sie wollen Ihr Haus, eine Wohnung oder Gewerbegebäude oder -räume verkaufen oder vermieten? Dann sind Grundrisse ein absolutes Muss. Jeder Käufer oder Mieter will die Raumaufteilungen vorab “studieren”, um prüfen zu können, ob das Objekt, die Räumlichkeiten für seine Pläne geeignet ist. Sind die Grundrisse nicht vorhanden, so wird der Verkauf oder die Vermietung  erheblich verzögert oder gelingt gar nicht.

Aber was tun, wenn die Grundrisse nicht mehr vorhanden sind?
In so einem Fall können Sie sich an das zuständige Bauamt wenden. Dort sind in der Regel alle Bauakten vorhanden, von denen gegen eine kleine Gebühr Kopien angefordert werden können. Allerdings könnte es bei sehr alten Gebäuden unter Umständen auch dort schwierig werden. Es lohnt sich vorab eine Anfrage, ob die Bauakte vorhanden ist und ob die Grundrisse vorhanden sind.

Wenn Sie DeGiMa mit dem Verkauf oder der Vermietung beauftragen, können Sie sich den Umstand sparen. In dem Fall reicht eine Handskizze vom Grundriss mit den Abmessungen der Räume und wo sich Türen und Fenster befinden. Wir erstellen für Sie dann eine ansprechende Grundrisszeichnung.

 

 

 

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